Πολιτεία Καινοτομίας στην Πειραιώς

Η περιοχή αναβάθμισης σε Πολιτεία Καινοτομίας του συγκεκριμένου Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου είναι το οικόπεδο των υφιστάμενων κτιριακών εγκαταστάσεων του βιομηχανικού συγκροτήματος «ΧΡΩ.ΠΕΙ.», συνολικού εμβαδού 17.868,69 m2, που βρίσκεται στο Ο.Τ. 63, επί της Λεωφόρου Πειραιώς και το οποίο περιλαμβάνει 38 διακριτά υφιστάμενα κτίρια εντός του ακινήτου, τα οποία ομαδοποιούνται σε 17 κτίρια και συγκροτήματα κτιρίων.

Οι χρήσεις γης που καθορίζονται από το υπό μελέτη Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Πολιτεία Καινοτομίας στο σύνολο της περιοχής επέμβασης, είναι οι κάτωθι:

Κύρια χρήση:

• Γραφεία
• Κέντρα έρευνας
• Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων

Η κύρια χρήση αποτελεί κατ’ ελάχιστον το 50% της συνολικής δόμησης και στο πλαίσιό της επιτρέπεται η εγκατάσταση ερευνητικών εργαστηρίων, βιβλιοθήκης, χώρων εκπαίδευσης – σεμιναρίων, χώρων διοίκησης του κέντρου και εκθεσιακού χώρου / χώρου παρουσιάσεων.

Συνοδές χρήσεις:

• Χώροι συνάθροισης κοινού
• Συνεδριακά κέντρα
• Εμπορικά καταστήματα
• Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (γυμναστήρια, κ.λπ.)
• Εστίαση
• Αναψυκτήρια
• Καταλύματα επισκεπτών – ερευνητών
• Αποθήκες χαμηλής όχλησης
• Επαγγελματικά εργαστήρια (άρθρο 17 του Ν.3982/2011) αποκλειστικά προηγμένης τεχνολογίας και παραγωγής καινοτόμων προϊόντων.

Επιτρέπεται επίσης και η κατασκευή δύο υπόγειων σταθμών για την χωροθέτηση βοηθητικών χώρων, ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων και στάθμευσης οχημάτων.

Για το σύνολο της περιοχής επέμβασης της μελέτης, καθορίζονται οι παρακάτω όροι και περιορισμοί δόμησης:

• Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 2,6%.
• Επιτρεπόμενη δόμηση: 46.458,59 m2.
• Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 60%.
• Επιτρεπόμενη κάλυψη: 10.721,21m2
• Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 21,00 m.

Επιτρέπεται η δημιουργία «Κέντρου Καινοτομίας Πρότυπου Πάρκου Έρευνας και Τεχνολογίας» με τον διακριτικό τίτλο «ΚΕΝΤΡΟ ΚΑΙΝΟΤΟΜΙΑΣ» στο σύνολο των κτιριακών εγκαταστάσεων του ακινήτου, η επισκευή, ο εκσυγχρονισμός, η στατική ενίσχυση, η εσωτερική διαρρύθμιση και η εν γένει αξιοποίηση ή/και αναδιάταξη των αρχικών κελυφών, όπου απαιτείται, η ανέγερση νέων κτιρίων εντός του ακινήτου και η προσθήκη νέων όγκων, ως προσθήκη κατ’ επέκταση ή/και καθ’ ύψος των διατηρούμενων όγκων και η δημιουργία ακάλυπτων χώρων εντός του ακινήτου με τις απαραίτητες διαμορφώσεις προς εξυπηρέτηση της λειτουργίας του, με σεβασμό στον αρχικό αρχιτεκτονικό χαρακτήρα και σχεδιασμό του συγκροτήματος.

Η αρχιτεκτονική πρόταση
Σημειώνεται ότι στην παρούσα φάση, η εν λόγω αρχιτεκτονική πρόταση, δεν είναι δεσμευτική, αλλά αποτελεί μια κατ’ αρχήν προσέγγιση των κύριων κτιριακών όγκων – υποδομών που θα διαμορφωθούν εντός της περιοχής επέμβαση του ΕΠΣ για την Πολιτεία Καινοτομίας, ενώ η τελική διαρρύθμιση των νέων κτιρίων εντός αυτής, θα γίνει κατόπιν εκπόνησης Οριστικής Αρχιτεκτονικής Μελέτης, η οποία και θα εγκριθεί από τις αρμόδιες Υπηρεσίες (Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής – ΚΕ.Σ.Α.).

Για την πρόταση αξιοποίησης του βιομηχανικού συγκροτήματος διατηρήθηκε το αποτύπωμα κυρίως των περιμετρικών υφιστάμενων κτιρίων, ενώ στο εσωτερικό του δημιουργείται ενιαίος ανοιχτός χώρος πρασίνου για την ανάδειξη των δύο υφιστάμενων τοπόσημων (Υδατόπυργος και Φουγάρο).

Εντός του Κέντρου Καινοτομίας προτείνονται οι παρακάτω λειτουργίες με βάση την αρχιτεκτονική πρόταση που έχει υλοποιηθεί μέχρι σήμερα:

• Χώροι συνάντησης – Λόμπι:
Πρόκειται για σημεία συνάντησης, τόσο των φιλοξενούμενων και ενοικιαστών των χώρων του Κέντρου, όσο και των επισκεπτών τους ή όσων επιλέξουν να κινούνται στους ελευθέρους χώρους και να αξιοποιούν την ευκαιρία να βρεθούν σε έναν χώρο που αποτελεί το κέντρο των τεχνολογικών εξελίξεων και της καινοτομίας. Εντός των χώρων των λόμπι, θα βρίσκονται ειδικοί χώροι (Booths) οι οποίοι θα εξασφαλίζουν μεγαλύτερη ιδιωτικότητα για κατ’ ιδίαν συναντήσεις λίγων ατόμων.

• Χώροι ευέλικτων γραφείων – συνεργατικοί χώροι:
Οι χώροι αυτοί αποτελούν την βάση για την παρουσία και ανάπτυξη των νεοφυών επιχειρήσεων και των τεχνοβλαστών, καθώς παρέχουν την ευελιξία χρήσης γραφειακών χώρων με χρέωση ανά ώρα, ημέρα ή μήνα, την συγκέντρωση σε ένα ποσό όλων των εξόδων ενός γραφείου, καθώς και πρόσθετες υπηρεσίες, με επιπλέον χρέωση ή χωρίς, όπως υπηρεσίες γραμματείας, αιθουσών συνεδριάσεων, φορολογικής έδρας, υποστήριξης λειτουργίας, κ.ά. Χρήστες των χώρων αυτών είναι οι ίδιες οι καινοτόμες εταιρείες αλλά και οι φορείς υποστήριξής τους, που θα τους παρέχουν υπηρεσίες «επώασης» ή «επιτάχυνσης» (incubators & accelerators).

• Αίθουσες συναντήσεων (meeting rooms):
Συμπληρωματικά στους χώρους ευέλικτων γραφείων και σε χωρική εγγύτητα με αυτούς, θα δημιουργηθούν και αίθουσες συναντήσεων, οι οποίες θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν τόσο από τους χρήστες των ευέλικτων γραφείων όσο και από τρίτους, βάσει χρέωσης, που επιθυμούν να κάνουν τις συναντήσεις τους στον χώρο του Κέντρου Καινοτομίας.

• Εργαστήρια:
Στο Κέντρο Καινοτομίας θα παρέχεται η δυνατότητα χρήσης χώρων εργαστηρίων εξοπλισμένων με πάγκους και κατάλληλες υποδομές για την διεξαγωγή έρευνας. Οι χώροι αυτοί θα είναι διαθέσιμοι έναντι χρέωσης από τους ενδιαφερόμενους που επιθυμούν να πραγματοποιούν σχετικές ερευνητικές εργασίες στο χώρο του Κέντρου και μπορεί να έχουν εξειδικευμένο εξοπλισμό, κατόπιν αιτήματος κάθε χρήστη, με ελεύθερη ή αποκλειστική πρόσβαση. Οι χώροι αυτοί θα διατίθενται και σε πανεπιστημιακά ή ερευνητικά ιδρύματα τα οποία θα διεξάγουν έρευνα στους χώρους του Κέντρου Καινοτομίας, αυτόνομα ή σε συνεργασία με άλλους φορείς του Κέντρου.

• Συνεδριακό κέντρο:
Το συνεδριακό κέντρο του Κέντρου Καινοτομίας θα παρέχει τη δυνατότητα διεξαγωγής συνεδρίων, εκπαιδευτικών και λοιπών εκδηλώσεων, διαθέτοντας σύγχρονες εγκαταστάσεις και υποστήριξη.

• Χώροι εκπαίδευσης:
Οι χώροι εκπαίδευσης θα προσφέρονται για την διεξαγωγή σεμιναρίων τα οποία θα υλοποιούνται από εκπαιδευτικά ή ερευνητικά ιδρύματα, φορείς που παρέχουν υπηρεσίες «επώασης» ή «επιτάχυνσης» (incubators & accelerators) σε νεοφυείς εταιρείες και από λοιπούς φορείς, όπως λ.χ. επαγγελματικά επιμελητήρια, κ.ά.

• Χώροι ακαδημαϊκών και ερευνητικών φορέων:
Οι χώροι αυτοί θα ενοικιάζονται σε εκπαιδευτικά ή ερευνητικά ιδρύματα, τα οποία θα μπορούν να χρησιμοποιούν τις εγκαταστάσεις του Κέντρου Καινοτομίας για την υλοποίηση ερευνητικών προγραμμάτων, να εκμεταλλεύονται τις συνέργειες που θα προκύπτουν με τους υπόλοιπους χρήστες του χώρου και να εγκαθιστούν τεχνοβλαστούς.

• Βιβλιοθήκη:
Η βιβλιοθήκη του Κέντρου Καινοτομίας θα υποστηρίζει τις εκπαιδευτικές και ερευνητικές λειτουργίες του, θα είναι ανοιχτή σε χρήστες αλλά και επισκέπτες του Κέντρου, θα διαθέτει πρόσβαση σε ηλεκτρονικές βιβλιοθήκες διεθνών πανεπιστημιακών και ερευνητικών ιδρυμάτων και σε επιστημονικά έντυπα και περιοδικά. Στον χώρο της βιβλιοθήκης θα δίνεται η δυνατότητα επιτόπου παραμονής αλλά και δανεισμού των επιστημονικών τίτλων της.

• Γραφειακοί χώροι υφιστάμενων ώριμων εταιρειών:
Πρόκειται για χώρους γραφείων που θα ενοικιάζονται σε υφιστάμενες ώριμες εταιρείες, ελληνικές και διεθνείς, με σημαντική παρουσία στην έρευνα και την ανάπτυξη καινοτόμων προϊόντων και υπηρεσιών.

• Χώροι διοίκησης Κέντρου Καινοτομίας:
Στους χώρους αυτούς θα έχει την έδρα της η διοίκηση του Κέντρου.

• Εκθεσιακός χώρος και χώρος παρουσιάσεων:
Στον χώρο αυτό θα παρέχεται η δυνατότητα παρουσιάσεων καινοτόμων προϊόντων και υπηρεσιών και νέων τεχνολογιών και θα μπορούν να φιλοξενούνται περιορισμένου εύρους εκθέσεις.

• Χώροι εστίασης και αναψυχής:
Θα λειτουργεί εστιατόριο και αναψυκτήριο με δυνατότητα υπαίθριας και κλειστής λειτουργίας, τα οποία θα απευθύνονται σε χρήστες και επισκέπτες του Κέντρου Καινοτομίας, θα υποστηρίζουν τις εκδηλώσεις του κέντρου (συνέδρια, εκθέσεις, παρουσιάσεις, κ.λπ.) και θα μπορούν να διανέμουν τα προϊόντα τους στους γραφειακούς χώρους του Κέντρου.

• Χώρος εκγύμνασης και ευεξίας:
Στους χρήστες του Κέντρου θα παρέχεται η δυνατότητα χρήσης χώρου γυμναστηρίου. Πέραν των παραπάνω λειτουργιών που προτείνονται στο βασικό σενάριο ανάπτυξης του Χρηματοοικονομικού Συμβούλου, στο Κέντρο Καινοτομίας μπορεί να χωροθετηθούν, ανάλογα με το επενδυτικό σχέδιο του Ιδιωτικού Φορέα Σύμπραξης, επιπλέον λειτουργίες που συνάδουν με τον χαρακτήρα του, όπως πωλητήρια, παροχή προσωπικών υπηρεσιών, καταλύματα για την προσωρινή φιλοξενία επισκεπτών, ερευνητών, φοιτητών, κ.λπ., κάποια μικρής κλίμακας πειραματική μεταποίηση προηγμένης τεχνολογίας καινοτόμων προϊόντων με τις αντίστοιχες δυνατότητες αποθήκευσης, κ.ά.

• Xώρος για ανάδειξη της ιστορίας του ακινήτου
Για λόγους προστασίας και ανάδειξης της βιομηχανικής κληρονομιάς επιβάλλεται η διαμόρφωση κάποιου χώρου του συγκροτήματος ο οποίος θα είναι προσβάσιμος στο κοινό που θα επισκέπτεται το Κέντρο, στον οποίο θα αναδεικνύεται η ιστορία του βιομηχανικού συγκροτήματος ΧΡΩ.ΠΕΙ. με κάθε πρόσφορο τρόπο: εικόνες, φωτογραφίες, αρχεία, πληροφοριακό υλικό, αξιόλογο βιομηχανικό εξοπλισμό αν τυχόν εντοπιστεί εντός του συγκροτήματος κ.ά.

Ελεύθεροι χώροι

Στο κέντρο της Πολιτεία Καινοτομίας θα διαμορφωθεί ενιαίος ελεύθερος χώρος πρασίνου για την εκτόνωση των κτιρίων και την βελτίωση της εικόνας του συγκροτήματος, την ανάδειξη των ειδικών κτισμάτων – τοπόσημων (φουγάρο και υδατόπυργος) και την πραγματοποίηση υπαίθριων δραστηριοτήτων, τηρώντας το υφιστάμενο θεσμοθετημένο ποσοστό κάλυψης.

Σύμφωνα με την υφιστάμενη αρχιτεκτονική πρόταση, οι ελεύθεροι χώροι που διαμορφώνονται εντός της περιοχής επέμβασης ανέρχονται σε 7.000 m2 (αυξημένοι κατά 2.000 m2 σε σχέση με την σημερινή – υφιστάμενη κατάσταση), καλύπτοντας ποσοστό ~39,2% της συνολικής έκτασης του γηπέδου εφαρμογής του εξεταζόμενου ΕΠΣ.

Επίσης, εκτιμάται ότι από την συνολική αδόμητη επιφάνεια της περιοχής επέμβασης, το 50% αυτής (~3.500 m2) θα καλύπτεται από χλοοτάπητα, το 40% (~2.800 m2) από λουλούδια – καλλωπιστικούς θάμνους και δέντρα, ενώ το υπόλοιπο 10% (~700 m2) θα αποτελείται από διαδρόμους.

Θέσεις στάθμευσης

Σύμφωνα με την υφιστάμενη αρχιτεκτονική πρόταση για την Πολιτεία Καινοτομίας, διαμορφώνονται συνολικά περί τις 600 θέσεις στάθμευσης, οι οποίες θα καλύπτουν σε μεγάλο βαθμό τις ανάγκες των εργαζομένων που θα απασχολούνται στις επιμέρους χρήσεις οι οποίες θα διαμορφωθούν εντός της περιοχής επέμβασης του ΕΠΣ, καθώς και των επισκεπτών.

Άρθρο από: bizness.gr